Como declarar aluguel recebido no Imposto de Renda

Quem recebe aluguel como pessoa física precisa informar esse rendimento no Imposto de Renda. Se o inquilino também é pessoa física, o proprietário calcula o imposto mês a mês no Carnê-Leão Web e depois leva esses dados para a declaração anual. Quando o pagador é uma empresa, aplica-se a retenção na fonte. Este guia é para locador pessoa física residente no Brasil. Aluguel recebido por empresa e operações imobiliárias feitas por pessoa jurídica ficam fora do escopo.

Principais conclusões

• Se o aluguel veio de pessoa física, o Carnê-Leão entra no mês do recebimento, com DARF 0190 até o último dia útil do mês seguinte.
• Aluguel pago por empresa vai em Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica, com base no informe de rendimentos.
• O valor lançado deve ser o bruto, e as deduções só entram se forem permitidas e comprovadas.
• Se a imobiliária apenas administra o contrato, o rendimento continua sendo de pessoa física e não muda a obrigação do Carnê-Leão.
• O imposto pago ao longo do ano é importado na DIRPF e pode gerar restituição ou saldo a pagar.

Quem precisa informar aluguel na declaração e quando o Carnê-Leão entra

Se você mora no Brasil e recebe aluguel de outra pessoa física ou do exterior, precisa lançar esse rendimento no Carnê-Leão Web e pagar o imposto mensal quando houver valor devido. Depois, os dados entram na Declaração de Ajuste Anual. A razão é simples: nesse caso, não há uma empresa para reter o Imposto de Renda antes de repassar o dinheiro ao locador, conforme orienta a Receita Federal.

Quando o aluguel é pago por pessoa física

Quando o inquilino é pessoa física, o aluguel deve ser lançado como rendimento tributável recebido de pessoa física. O cálculo segue a tabela progressiva mensal do Imposto de Renda, com alíquotas que podem chegar a 27,5%. Havendo imposto a pagar, o recolhimento é feito por DARF, código 0190, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, conforme as regras do Carnê-Leão.

O mês que conta é o do recebimento, não necessariamente aquele indicado no contrato. Se o aluguel de março caiu na conta em abril, o lançamento deve ser feito como recebimento de abril. Parece um detalhe, mas evita que a declaração siga a competência do contrato e depois fique diferente dos depósitos bancários e dos registros no Carnê-Leão.

Quando o aluguel é pago por empresa

Se o imóvel foi alugado para uma pessoa jurídica, a empresa normalmente calcula e retém o Imposto de Renda na fonte. O locador informa esse rendimento na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica. Para conferir os valores, use o informe de rendimentos entregue pela empresa. O resumo informal da imobiliária não substitui esse documento.

A imobiliária não muda a natureza do inquilino. Se ela apenas administra o contrato, recebe o aluguel, desconta a taxa de administração e repassa o saldo, o rendimento continua sendo de pessoa física para o Imposto de Renda. A Receita Federal orienta que esse caso seja informado no Carnê-Leão Web.

O que acontece com o imposto pago durante o ano

O imposto pago mês a mês no Carnê-Leão continua valendo quando você entrega a declaração anual. Ele é importado como imposto já pago e entra no cálculo final. Se o total antecipado superar o imposto devido, pode haver restituição. Se ficar abaixo, a declaração vai mostrar um saldo a pagar.

Na declaração entregue em 2026, os rendimentos normalmente se referem ao ano-calendário de 2025. Para confirmar o prazo anual aplicável ao seu arquivo, consulte as instruções do Programa do IRPF e o calendário da Receita Federal. Atenção: esse prazo não altera o vencimento mensal do DARF.

O aluguel recebido do exterior também precisa ser considerado por quem é pessoa física residente no Brasil. Quando aplicável, o rendimento é apurado mês a mês no Carnê-Leão, convertido conforme as regras fiscais e informado na declaração anual. O pagamento ter passado por uma plataforma ou administradora estrangeira não transforma o rendimento em recebimento de pessoa jurídica.

Onde lançar os valores e quais campos preencher na DIRPF

O caminho mais seguro é preencher primeiro o Carnê-Leão Web, revisar cada mês e só então importar os dados para a ficha correta do Programa do IRPF. Para aluguel pago por pessoa física ou recebido do exterior, use Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior. Se o pagador for uma empresa, use Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica.

1. Entre no Carnê-Leão Web e registre cada recebimento no mês em que o dinheiro ficou disponível para você. Informe a identificação do pagador, o imóvel relacionado ao contrato e o valor recebido.
2. Lance o valor bruto do aluguel e use o campo “Valor Exclusão/Dedução” apenas para despesas permitidas, pagas pelo locador e comprovadas. A orientação da Receita Federal é informar o bruto e detalhar nesse campo o que puder ser excluído ou deduzido.
3. Apure o imposto mensal e, se houver valor a pagar, gere o DARF código 0190 dentro do prazo. Guarde o comprovante do pagamento junto com o registro do mês correspondente.
4. No Programa do IRPF, importe os dados do Carnê-Leão Web para a ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior. Depois da importação, compare mês a mês com o contrato, os depósitos e os recibos, em vez de aceitar o arquivo sem conferência.
5. Se o pagador for uma empresa, informe os dados do informe de rendimentos na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica e confira o imposto retido na fonte. Não misture esse rendimento com os aluguéis pagos por pessoa física.
6. Revise a ficha de imposto pago ou retido antes de transmitir a declaração. O imposto recolhido no Carnê-Leão precisa aparecer como antecipação, para que o sistema faça o abatimento no ajuste anual.

Quais despesas podem reduzir o valor tributável

Quando a obrigação era exclusivamente do locador, algumas despesas aceitas pelas regras do Carnê-Leão podem ser excluídas do aluguel, como determinados tributos, taxas e despesas de administração ligadas ao imóvel. O ponto central é quem tinha de pagar. Se a despesa era do inquilino, ela não vira dedução do proprietário só porque passou pela conta da imobiliária.

A taxa de administração da imobiliária precisa fazer sentido em relação ao contrato, ao demonstrativo de repasse e ao valor informado pela administradora. No exemplo mais simples, um aluguel contratado por R$ 2.000 com desconto de R$ 200 de administração deve ser informado de acordo com a orientação aplicável ao caso e com a documentação da imobiliária. Registrar apenas o valor líquido, sem explicar a diferença, deixa uma ponta solta.

Condomínio, IPTU, seguro e outros gastos pagos pelo inquilino também não podem ser deduzidos automaticamente pelo proprietário. A Receita Federal exige que o encargo seja exclusivamente do locador. Por isso, confira o contrato e guarde o boleto ou recibo que mostra quem fez o pagamento.

Como conferir os campos antes de transmitir

Antes de enviar a declaração, confira quatro informações: identificação do imóvel, nome do locatário, mês do recebimento e valor efetivamente pago. A taxa de administração precisa coincidir com os demonstrativos da imobiliária. Os valores do imposto mensal também devem bater com os DARFs quitados.

Informar um valor líquido sem documentação pode criar uma diferença entre a sua declaração e a DIMOB. A imobiliária entrega essa declaração própria do setor imobiliário, e a Receita Federal pode cruzar os dados com a DIRPF do proprietário. A divergência não prova, por si só, que existe imposto devido, mas exige documentos para ser esclarecida e pode atrasar a análise.

Quando há imobiliária, cessão do contrato ou pagamento fora da conta: o que guardar para não cair na malha fina

Guarde os documentos que comprovem quem tinha direito ao aluguel, quem recebeu o dinheiro, a qual mês ele se refere e qual foi o valor pago. A DIMOB serve de base para o cruzamento de dados da Receita Federal. Por isso, se o informe da imobiliária não bater com a sua declaração, investigue a diferença antes de transmitir o documento ou faça a retificação necessária.

• Contrato de locação completo, incluindo aditivos, reajustes, data de início, identificação do imóvel e definição de quem paga IPTU, condomínio, seguro e outras despesas.
• Recibos, comprovantes de depósito, transferências bancárias e extratos que demonstrem a data real do recebimento, principalmente quando o pagamento foi feito em dinheiro ou em conta de terceiro.
• Informes mensais ou anuais da imobiliária, demonstrativos de repasse, notas ou recibos da taxa de administração e documentos que expliquem cada desconto feito no aluguel.
• Guias e comprovantes dos DARFs código 0190 pagos pelo Carnê-Leão, separados por mês e vinculados aos respectivos lançamentos.
• Escritura registrada de usufruto, contrato de cessão, decisão judicial ou outro documento que comprove quem tinha direito aos rendimentos quando o proprietário do imóvel e o beneficiário do aluguel eram pessoas diferentes.

Cessão, usufruto e recebimento por outra pessoa

Em regra, declara o aluguel quem tem direito ao rendimento, e os documentos precisam provar isso. No usufruto, por exemplo, a escritura registrada é decisiva. Sem esse registro, a orientação da Receita Federal é que o proprietário apure o Carnê-Leão e informe a transferência do rendimento ao beneficiário, conforme as regras aplicáveis.

O dinheiro cair na conta de um parente, por si só, não muda quem é o titular do rendimento. Se o contrato está no nome de uma pessoa, mas os depósitos vão para outra, reúna a cessão, o usufruto, a procuração ou qualquer documento que explique a operação. Sem essa prova, o cruzamento bancário, contratual ou da DIMOB pode apontar omissão ou titularidade incompatível.

Erros que mais exigem correção

Os erros mais frequentes são deixar um mês de fora, informar o valor líquido sem comprovar os descontos, confundir locatário pessoa física com pessoa jurídica e lançar um número diferente daquele enviado pela imobiliária. Também há quem informe o aluguel na ficha de pessoa jurídica apenas porque a administradora é uma empresa. Isso está errado.

O Conselho Federal de Contabilidade, o CFC, orienta que o locatário pessoa física informe o pagamento na ficha Pagamentos Efetuados. Esse lançamento, porém, não reduz automaticamente o imposto devido. Para o inquilino, o código é o de aluguel. Para o proprietário, a informação prestada pelo locatário não substitui o Carnê-Leão nem a declaração do rendimento.

O Creci-SC também orienta o inquilino a informar o aluguel pago na ficha Pagamentos Efetuados. Essa obrigação é do locatário. Cuidado para não misturar as fichas: Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior é usada pelo proprietário quando o pagador é pessoa física.

O que fazer se a declaração cair na malha fina

Se a Receita Federal intimar você, comece comparando a declaração com o contrato, os recibos, os extratos, os informes da imobiliária, a DIMOB e os DARFs. Encontrou um erro objetivo? Faça a retificação antes de enviar a resposta, desde que a situação e o prazo permitam.

Se o valor declarado estiver correto, reúna os documentos que comprovam cada mês e responda à intimação pelo canal indicado pela Receita Federal. A orientação sobre aluguel recebido de imobiliária informa que a declaração pode continuar em malha mesmo depois da correção do tipo de rendimento. Nesse caso, aguarde a intimação e apresente os comprovantes solicitados.

Checklist de verificação antes de enviar a declaração

• O Carnê-Leão Web deve mostrar todos os meses em que o aluguel de pessoa física ou do exterior ficou disponível, sem mês recebido omitido.
• O valor bruto, os descontos da imobiliária e as despesas lançadas como exclusão devem ser compatíveis com o contrato, os recibos e os demonstrativos de repasse.
• A ficha escolhida deve corresponder ao pagador: Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior para pessoa física e Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica para empresa.
• Os DARFs código 0190 devem estar pagos e vinculados aos respectivos meses, com os comprovantes guardados junto aos demais documentos.
• O nome do beneficiário do aluguel deve estar apoiado por contrato, escritura registrada ou documento de cessão quando proprietário e recebedor forem pessoas diferentes.
• Qualquer diferença entre a sua declaração e a DIMOB deve estar explicada por documento ou corrigida antes da transmissão.

Perguntas frequentes

Preciso declarar aluguel recebido mesmo que já tenha pago o Carnê-Leão durante o ano?

Sim. O que você pagou mês a mês no Carnê-Leão continua entrando na declaração anual como renda tributável, e o imposto recolhido vai para o ajuste final. Se você pagou a mais ao longo do ano, isso pode virar restituição; se pagou a menos, aparece saldo a pagar.

Se o inquilino é pessoa jurídica, eu uso Carnê-Leão?

Não. Quando o aluguel vem de pessoa jurídica, a empresa normalmente retém o imposto na fonte, e você informa esse valor como rendimento tributável recebido de pessoa jurídica. Nesse caso, o informe de rendimentos da empresa é o documento certo para conferir os números, e não o Carnê-Leão Web.

O valor que eu declaro é o bruto ou o líquido depois da taxa da imobiliária?

Em regra, a Receita orienta a informar o valor bruto do aluguel e tratar a taxa de administração no campo próprio, quando ela for dedutível e estiver amparada pelos documentos. Um exemplo prático do artigo: se o aluguel é de R$ 2.000 e a imobiliária desconta R$ 200, o repasse líquido não deve ser lançado sem explicar essa diferença.

Posso descontar IPTU e condomínio do aluguel informado?

Só quando esses custos eram obrigação do locador e a despesa entra nas deduções aceitas no Carnê-Leão. Se o IPTU ou o condomínio eram do inquilino, ou se você não consegue provar que a despesa era sua, não dá para usar como dedução. O que manda é o contrato e o comprovante de quem pagou.

Se a Receita apontar divergência, preciso retificar na hora?

Se o erro for objetivo, o ideal é corrigir antes de responder, porque a diferença entre a sua declaração e os dados da imobiliária costuma ser o que acende a malha. Se, depois da correção, a declaração ainda ficar retida, a Receita pode intimar você para apresentar contrato, recibos, extratos e demais comprovantes.